במה להשקיע או איך לבחון אלטרנטיבות?

פורסם בנובמבר 2015

אורי הוא לקוח שכבר היה אצלי בייעוץ בעבר כשלקח את המשכנתא הראשונה והשניה שלו. הוא שכיר שעובד בהייטק, והוא ורעייתו משתכרים משכורות יפות.

אורי התקשר וביקש לפגוש אותי בדחיפות כי הוא חייב לקבל החלטות עד מחר. נפגשנו והוא סיפר לי את הסיפור הבא:

הוא רוצה להצטרף לקבוצת רכישה ולקנות דירת 4 חדרים במגדל שעומד להבנות בתל אביב. שווי העסקה 3.9 מליון ₪. הוא רצה לבחון איתי איך הוא משיג את המימון שהוא צריך.

השיחה התפתחה לדיון מ"איך משיגים את המימון" לשיחה על "האם העסקה כדאית".

יתרונות העסקה היו די ברורים מנקודת מבטו של אורי:

מחיר הדירה כגמורה כשתמסר תהיה כ-6.5 – 7 מליון ₪, הוא משקיע 3.5 מליון ₪, כלומר יש סיכוי שירוויח 70 עד 100% על השקעתו.

הצעתי לאורי לבחון את העסקה מנקודת מבט נוספות:

  1. תאריך מסירת הדירה צפוי להיות בעוד 5.5 שנים לפי הבטחת המארגנים. יתכן וזה ימשך גם 6 או 7 שנים, כי מדובר בקבוצת רכישה שאינה מבטיחה את המחיר ואת לוח הזמנים המדוייק.
     
  2. מחיר הדירה צריך לקחת בחשבון גם את המיסים, את עלויות המימון, וגם את אובדן ההכנסה על ההון העצמי במשך כל התקופה עד לקבלת הדירה. מחישוב מהיר שעשינו יחד הגענו למסקנה שהעלות הכוללת של הדירה תהיה כ-4.5 מליון ₪.
     
  3. מי שהולך להשקעה מסוג זה לוקח בחשבון שהתשואה שלו תהיה בעליית שווי הנכס כשיקבל אותו, ולא בתזרים שוטף של הכנסות. כלומר אם יקנה היום דירה בתל אביב ששוויה 4.5 מליון ₪ וישכיר אותה באופן מיידי, הוא יוכל להתחיל לקבל שכירות שוטפת של כ-8,000 עד 9,000 ₪ בחודש, שזה כ-100,000 עד 110,000 ₪ בשנה, ולאורך 6 שנים ההכנסה השוטפת תהיה 600,000 עד 700,000 ₪. יש להניח שגם ערך נכס זה יעלה לאורך השנים.
     
  4. אופציה נוספת להשקעה היא לקנות 5 דירות בעיר בה המחירים נמוכים עדיין כמו באר שבע או חיפה  (רצוי עיר שיש בה אוניברסיטה וקל להשכיר דירות) בהשקעה זהה של 4.5 מליון ₪. ניתן למצוא דירות במחירים של כ-900,000 ₪ באזורים סבירים. כל דירה כזו ניתן להשכיר בכ- 3000 ₪, כלומר התשואה השוטפת תהיה 15,000 ₪ בחודש או 180,000 ₪ בשנה, מיום ההשקעה הראשון. אמנם עד כה עליית ערך הנכסים בתל אביב הייתה גבוהה, אבל דווקא בשנים האחרונות עליית המחירים הייתה גבוהה יותר בערים כמו באר שבע או חיפה.
     
  5. ומה עם הסיכון? כשהולכים עם קבוצת רכישה יש מרכיבי חוסר וודאות, ואין תשואה שוטפת על ההשקעה. ומה יקרה אם בעוד מס' שנים תצטרך כסף מסיבה כלשהי. האם תוכל למכור את הדירה בקבוצת הרכישה? אם תקנה 5 דירות בבאר שבע או חיפה, ותזדקק לסכום כלשהו, תמיד תוכל למכור דירה אחת או שתיים ולהמשיך לקבל הכנסה שוטפת מיתר הדירות.

אורי הסתכל על המחשב עליו עשיתי את החישובים, ועל הניירות שעליהן קישקשתי את היתרונות והחסרונות, ולאחר מכן עלי, ואז אמר:

"באתי אליך כדי לקבל ייעוץ משכנתאות לעסקה בטוחה, ואני יוצא עם אוסף רעיונות שנתן לי הרבה חומר למחשבה".

כשמתכוונים לעשות עסקת השקעה מכל סוג שהוא, חייבים לקחת את כל האפשרויות בחשבון. צריך לדעת לעשות גם את החשבון הכלכלי, וגם לנתח את הסיכונים. לא הכל טמון במספרים. בעסקאות נדל"ן ההחלטות מתקבלות לאחר שנשקלו היתרונות, החסרונות, התעוזה, הסיכונים, דעתו/ה של בן/בת הזוג, וכמובן כל ההיבטים הפסיכולוגיים. אורי רוצה לעשות עסקת השקעה, אבל כמו רבים בתחום זה הוא אינו איש עסקים וזו עיסקת ההשקעה הראשונה שלו. לכן שיקוליו אמורים להיות אחרים לעומת מי שעיסוקו העיקרי הוא השקעות נדל"ן.

בניתוח הסיכונים צריך לקחת בחשבון שככל שהסיכון קטן יותר, בסבירות גבוהה התשואה תהיה נמוכה יותר. כמובן שברמת סיכון גבוהה המשקיע מצפה לתשואה גבוהה שתשקף את הסיכון.

נפרדנו בחיבוק כשאורי לא בהכרח יודע במה הוא ישקיע את כספו, אבל דבר אחד הוא יודע:

הוא החליט לא להצטרף לקבוצת הרכישה הנוכחית עד שיבחן את כל האופציות האחרות.

כתב: צביקה ליבנה
לשעבר מנכ"ל בנק אדנים למשכנתאות
וכיום מנכ"ל חברת "ליבנה - בן כנען" לייעוץ משכנתאות.



+ עוד בבלוג




עוד בבלוג


קווים עיצוב אתרים, קידום ופרסום ברשת