כמה יעלה לנו "חישוב בערך"?

פורסם במרץ 2018

מי שקונה דירה, יודע כמה היא עולה, יודע מה ההוצאות שיהיו לו לפני הקניה (עו"ד, מתווך, יועץ משכנתא, מיסים), יודע מה ההון העצמי שלו, ומזה נגזר כמה משכנתא הוא צריך.

אבל, למי שבונה בית במסגרת "בנה ביתך" – יש הרבה אי וודאות וחוסר ידע בנושאים הכספיים.

נועה וערן נפגשו איתי לשיחת ייעוץ בנושא המשכנתא. מהשיחה איתם הבנתי שהם רכשו את מגרש בהון עצמי באחד מישובי הנגב, וצריכים משכנתא לכל עלות הבניה. הם העריכו ששווי הבית כגמור יהיה 2.0 מליון ₪, לפי עסקאות קודמות שהיו בישוב בו הם בונים.

הם  רוצים לחתום על חוזה עם קבלן שלד, ולאחר מכן לקחת בעלי מקצוע נפרדים שיעשו להם את העבודה. הם מתכננים להזמין דלתות, מטבח, ריצוף, אלומיניום, מערכת מיזוג ועוד מרכיבים שונים, אבל עדיין לא אספו את המידע ואינם יודעים כמה יעלה להם הבית.

"בוא נעשה "חישוב בערך" אמר לי ערן, ונראה לאן נגיע.

ה"חישוב בערך" הוא אפשרי, אבל אז יתכן שתהיה טעות ל-2 הכיוונים.

מה זה אומר?

נועה וערן בונים 180 מ"ר וההערכה שלהם הייתה שעלות הבניה תהיה בין 1.2 ל-1.4 מליון ₪. המחיר תלוי כמובן באיכות המוצרים, בעלויות העבודה, ומה כלול או לא כלול במחיר זה. (לדוגמא: רוב האנשים "שוכחים" לחשב את הדברים שמגיעים בסוף התהליך כמו שערים, ריצוף חצר, גינה ומערכת השקיה, מזגנים, השלמת ריהוט וכד'.)

אם נבקש משכנתא בסך 1.4 מליון ₪ שעור המימון (סך המשכנתא מתוך שווי הנכס המוערך ע"י השמאי) יהיה 70%, ואם נבקש 1.2 מליון ₪ שעור המימון יהיה 60%.

למה זה חשוב?

לבנקים יש מונח שנקרא "הלימות הון". לא נלאה אתכם בפרטים, אבל טבלאות הריבית שמשקפות את הסיכון משתנות אם שעור המימון במשכנתא הוא פחות מ- 45% או יותר מ-60% או יותר מ-70%.

זה אומר שאם נועה וערן יבקשו משכנתא בסך 1.2 מליון ₪ שעור המימון יהיה 60% ואז יקבלו גם תנאי ריבית טובים יותר.

מצד שני, אם הם יבקשו 1.2 מליון ₪ משכנתא, ובסופו של התהליך יתברר שהם צריכים עוד 200,000 ₪ (דבר שקורה לא מעט כשתכנון לקוי), הם עלולים להגיע למצב בו הבנק לא יאשר להם את כל הסכום עקב החזר חודשי גבוה, ואז יצטרכו לגייס כסף ממקורות אחרים שבדרך כלל יקרים יותר.

כדי לא לטעות, המלצתי לנועה וערן לעשות "שעורי בית" במשך 10 ימים בהם יפגשו עם בעלי מקצוע וספקים מכל התחומים, ישבו איתם על תכניות העבודה שכבר היו ברשותם, יקבלו הצעות מחיר וישקללו את כל המספרים.

על זה המלצתי להם להוסיף 5-7% בצ"מ (בלתי צפוי מראש). הבצ"מ חשוב כי יתכן והם לא שיקללו את כל העבודות, ויתכן וירצו להוסיף פריטים מסויימים עליהם לא חשבנו מראש.
בסופה של הבדיקה שלהם נוכל לשבת על מספרים מדוייקים יותר ולתכנן את המשכנתא לפי הצורך ולא לפי "חישוב בערך".

בפגישתנו השניה חזרו נועה וערן, ומיד ראיתי ששניהם מחייכים.

נועה לא התאפקה ואמרה: "התחשיב שעשינו מראה שעלות הבניה תהיה 1.1 מליון ש"ח. אם נוסיף לזה 7% בצ"מ זה אומר שאנחנו יכולים לקחת משכנתא בסך 1.177 מליון ₪ שזה עדיין פחות מ-60%".

בסופו של התהליך המלצתי להם לפתוח תיק משכנתא על 1.2 מליון ₪, שזה עדיין שומר על שעור מימון של 60%. גם אם פתחו את התיק בסכום גבוה יותר ממה שהם באמת צריכים (כל עוד זה במסגרת שעור המימון 60%) הם לא מחוייבים לקחת את כל הסכום, וטבלת הריבית תהיה בהתאם.

רוב האנשים בונים בפעם הראשונה בחייהם, ולכן חשוב לדעת שהתכנון מראש, וההבנה שטבלאות הריבית משתנות לפי שעור המימון יכולה לחסוך להם הרבה מאד כסף.



+ עוד בבלוג




עוד בבלוג


קווים עיצוב אתרים, קידום ופרסום ברשת